[转载]代建工程如何操作？

一、代建工程的条件

对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按"服务业-代理业"征收营业税。这里所说的"代建房屋"必须同时符合下列四个条件：1．由委托方自行立项；2．不发生土地使用权或产权转移；3．受托方不垫付资金；4．事先与委托方订有委托代建合同。

凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。

如果一个项目的土地是委托单位，自己不垫资，只收取代建费用，这种很正规的项目不用探讨，按代建项目做就是了。

我在此想说的是是像非像的项目。

比如：A单位想建办公楼，无土地无资金，委托给受托方B建设，工程竣工后按审计后的决算，只给委托管理费用及部分占用资金利息。各级领导都说这是代建工程，按代建工程核算。

呵呵，作为一个财务人员，接到这工作可难了，这是代建吗？可领导说是就必须是，在以后的大小会议及各种文件中都说这是代建项目，财务人员再做不成代建就是你的水平问题了。

在这种情况下，财务人员就必须提出自己的建议了：

要做成代建，需要几个配合:一是委托方的配合，二是公司各部门的配合，尤其是工程（付款）及经营部门（订立合同）的配合，三是与税务部门的沟通。

一、签定委托建设合同或代建合同

签定合同是要满足第四个条件。

在合同里，要有“委托建设合同”，“受托方受委托方的委托，以委托方的名义办理土地、工程建设等等。。。。。”，“受托方收取管理费**万元”这些条款是必有的，要不然税务部门是不认可的。

二、办理土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、开工证等

1、土地使用权证必须是委托方的，如果不是委托方的，你都知道这不是代建项目。

委托方必须给你一个授权，以委托方的名义办理土地的拆迁及附属物的补偿，这个工作比较难，且时间较长，需要委托方签定许多的协议，如果委托方嫌麻烦，不愿意签定合同，那就由受托方签定，但发票或收据必须开给委托方，做好“原票转交”的准备工作。要是发票开给受托方，那以后就麻烦了，因此说要想做成，必须先规划，各部门一定要围绕财务部门的要求去做。

关于土地票据的问题：如果是挂牌出让，财政部门开具的土地费用及土地出让金已经包含了受托方在拆迁过程中的发生的拆迁、补偿费用，甚至还包括部分管理费（土地交易中心委托的会计师事务所出具的报告里会给你一定的管理费及业务费），该费用是委托方可接受的费用，因此从村民手中取得的收据不用转交，做为审计的原始票据留存就可以了。如果是划拨就比较复杂，看委托方的要求，应该到税务部门代开发票，对村民这些附属物的补偿是免税的，与税务部门做好解释和关系，开出来不难。

在土地环节，根据与委托方的协议及预算明细，预算里有的一定要足额开给委托方，没有的就必须有扎实的交付依据，以防在审计时不认，主要有“土地出让金、契税、土地管理费、土地评估审计费，土地登记费，”等等。

2、用地规划许可证是先于土地使用权证的，这是在规划局办的，主要费用建设配套费用，办理时发票开给委托方。

3、工程规划许可证和开工证三、建设环节