高手请进：什么是作为存货的房地产？什么是自行建造的投资性房地产？这两者又如何区别？

房地产开发企业存货有以下几大类：

　　1．原材料类存货。

　　指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。

　　2．设备类存货。

　　指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。

　　3．在产品类存货。

　　指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。

　　4．产成品类存货。

　　指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。

　　5．开发用品类存货。

　　指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。

　　房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。

　　注意：临时出租房、周转房是视同存货的。

自行建造的投资性房地产：企业自己正在建造过程中的，决定完工后于出租的房地产，在在建的过程中，还是通过在建工程科目核算，完工之后如果直接对外出租的，直接转入投资性房地产核算，属于投资性房地产

不过按照准则规定，应该该房屋实际已经出租出去之日开始，才能归属于投资性房地产，如果只是决定，还没租出去，不能通过投资性房地产核算，而应计入固定资产

企业会计准则规范的投资性房地产主要包括三类：

已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

特别注意：房地产开发企业决定增值后再转让的土地，不得确认为投资性房地产。

区别：

土地使用权的摊销：

一、对于房地产开发企业来说：

（1）土地使用权计入无形资产的，比如建造自用的办公楼，那么就作为无形资产核算，在办公楼建造期间的摊销计入在建工程成本，建成之后计入当期损益（一般是管理费用）；

（2）土地使用权作为企业存货的，比如建造住宅小区，那么与建造的住宅小区一起作为企业的存货，是开发成本的一部分，建造期间不摊销，建成之后与住宅小区一起作为存货核算，不摊销；如果住宅小区卖出去了，也不用做相关处理；

（3）土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；

二、对于普通企业来说：

如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的，土地使用权作为无形资产核算，建造期间，土地使用权的摊销计入工程成本，工程完工之后，其摊销计入当期损益；如果外购的房屋建筑物与土地使用权无法合理区分的，那么都作为固定资产核算。