历史遗留项目超红线怎么办理产权？

历史遗留项目超红线:产权不动产统一登记制度实施前，由于部门之间登记信息未实现有效共享，加上相关部门在办理登记时未严格审核把关，造成相当数量的历史房屋登记存在房地权利人、权利性质、范围相互矛盾。这类因分散登记带来的遗留问题，随着不动产统一登记的深入推进而集中爆发，影响了登记业务开展，也影响了不动产权利人的合法权益。如何妥善解决历史遗留问题，成为当前不动产登记工作的重要内容。

历史遗留问题现状

从不动产登记工作的实践来看，主要有以下三大类历史遗留问题。

登记规范上的问题。一是土地、房屋相关权源凭证材料缺失问题。主要表现为有房产证无土地证，地上房屋虽然有建筑许可证等批件，但所占土地无合法审批手续；有的已办理了土地证，但地上房屋因项目竣工验收手续不全，或未经规划核实确认等原因造成无法办理不动产权证书。且时间跨度较大，既有《土地管理法》和《城乡规划法》实施之前的历史存量房地产，也有近阶段违规违法所形成的房地产。

二是土地、房屋审批与实际不一致问题。项目开发商擅自改变规划条件、用途，提高容积率，批少建多、超用地红线建设及延期竣工的，无法通过工程复核验收，导致不能办理产权证书。

三是在非住宅用地上建设住宅的登记问题。非住宅用地上建有部分住宅，且该房屋已房改给个人，有的已办理了房产登记，无法从现有工业用地权利人名下分割办理用途变更及转让等手续。

四是关于宗地的分割与合并问题。部分房屋压（或超越）宗地红线，需将相邻宗地（两宗地均为同一权利人）合并成一宗地，但两宗地性质、年限或用途不一致，无法合并。

五是房地产开发项目重复抵押问题。统一登记前，房地产项目大多已办理土地抵押登记，在未注销土地抵押的情况下，只是简单征得土地抵押银行同意后，房企就进行房屋预售，此后按揭购房业主又办理了预售商品房抵押权预告登记，上述做法实际形成同一物权重复抵押的情况。如果到期房企无力还贷，银行不愿注销土地抵押权，则购房群众将无法顺利办理分户不动产权证书。

六是建设项目中公共基础性设施的登记问题。过去，小区社区用房、物业用房、公共设施用房及幼儿园、学校等配建工程，其产权人如何界定，如何进行登记等都存在问题。

业务操作上的问题。一是受理抵押登记范围问题。包括在受理不动产抵押登记时，对抵押权人主体资格怎么认定，民间借贷抵押能否办理。对上述情况各地在实际操作中掌握的标准不一，常引发企业和群众的投诉。

二是登记内容信息不一致问题。因过去登记依据标准不一，导致土地和房屋的登记用途和登记地址不一致；还有些单层独占土地的老房子，土地登记面积和房产发证面积也存在差异。

三是土地、房屋权利人不一致问题。因房地权证变更不同步，环节缺失导致房、地权利主体不一致，现房屋权利人无法申请房地一体的不动产登记。

四是登记信息与实际现状不一致问题。如有的已登记房屋已灭失（含部分灭失），或部分发生新建、改建、翻建、加层等时，如何办理转移登记；又如已登记房屋（以幢为单位）实际已拆除（或部分拆除）如何办理抵押登记等问题。

五是司法处置的不动产原权利人共有关系查询认定难问题。在对经司法途径拍卖的住宅类不动产办理转移登记，往往无法联系到原不动产权人，导致无法核实该户不动产权情况，给受让人办理交易过户时的税额核定带来困难。

六是地下室等建筑如何登记问题。目前对地下建筑物没有统一规范的规定，造成各地登记的做法混乱，横向、纵向不一。

技术支撑上的问题。一是权调工作问题。对需重新进行不动产权调测绘的不动产，存在重新指界问题，再加上测量技术提高，造成登记面积与实际用地面积不一致，以及权调成果审核确认问题等。

二是权籍调查系统应用问题。如一宗地分割成多宗后，原有历史关系不能在分割后的新宗地上体现；新建商品房首次导入房产测绘图时，不能按照幢、户室等关联项目一次性导入等。

三是不动产登记信息系统存在的问题。如不动产权籍调查子系统信息与业务登记子系统信息存在脱节情况，系统的相关功能缺失。又如信息系统存在管理漏洞，往往会造成一定的安全隐患。

解决思路

本着“尊重历史、实事求是，依法依规、维护权益、分类解决、确保实效”的原则，笔者提出处理三类问题的基本思路。

对登记规范上的问题。采取调查卷宗、实地踏勘、群众走访等方式，摸清底数，找准症因。并会同当地党委政府向上级党委政府或不动产登记业务主管部门请示报告，上下联动，及时研究、起草处理政策或解决操作规范，确保此类问题妥善处理。

对业务操作上的问题。通过市级部门出台切实的操作规范，各地自然资源主管部门分层级建立健全疑难业务会审制度，明确办理意见。建立自然资源、住建、税务等部门间的疑难问题联合协调处理机制，提出妥善处理意见，使同类问题处理有据可依。

对技术支撑上的问题。进一步加快推进不动产登记标准化体系建设，制定切实的权籍调查和成果审核工作机制，从业务事项设置、服务规范、业务培训、制度建设等方面确保办理标准规范统一，登记操作行为合法合规。不断优化不动产登记信息系统平台，消除系统漏洞，提升操作便捷度，满足不动产登记业务办理的需要。

工作建议

面对群众的急切诉求，各地不动产登记机构要以思想大解放、行动大担当为引领，通过工作机制、方法和基础等方面的多措并举，妥善有效解决历史遗留问题。

设置疑难问题专窗。在不动产登记办事大厅设置疑难问题处理窗口，并安排经验丰富的业务骨干专职接待，确保第一时间有专人处理群众的问题诉求。

建立登记业务集体会审机制。对于工作中遇到的一些面上共性问题，由业务科室提出处理意见，提交不动产登记机构或自然资源主管部门集体会审会议研究处理。

建立请示报告制度。对一些重大政策性问题，在研究基础上及时上报上级业务主管部门，请求指导解决。同时，积极向上级反映汇报政策层面需要解决的问题，争取上级支持，尽快出台解决办法。

加快历史登记信息整合清理。加快原房地数据清理整合，全面完成全区域所有土地、房屋历史登记数据的挂接，按照不动产登记数据库建设标准规范，统一编制不动产单元号，建立不动产登记数据库，并及时汇交。同时，开展不动产登记一窗云平台建设工作，彻底打破“信息孤岛”，真正实现“一窗办、全城办、一证办”。