什么情况下房屋能够回购？

当前开发商房产售后回购根据回购的目的可以分为

投资型回购

担保型回购，

两者简单来讲的区分就是：

一、投资型回购

1、开发商并非出于真实的销售房产之意图

不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，且符合第1条第1款规定条件的，应当依照刑法第176条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

引自《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》

这种情况下有可能被认定为非法融资，但是该主观目的认定也存在困难就是。

2、开发商促销促进购房人购房，刺激市场交易，提高成交量。在这种情况下，如果出现届时购房人大量要求回购的情形，会对开发商造成很大的资金挤兑风险，就像共享单车最怕的就是突然间有成千上万人在同一天要求退押金。因而说，开发商如果实力不足无法履行承诺也就会导致购房人要求回购的权利无处可寻。

3、还存在一个题外话的情形

不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权。且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。

引自《民事审判指导与参考》（第58辑）第96-103页（执笔人：韩玫）

二、担保型回购

题主所提及的应该是第一种投资性回购协议的类型，主要会出现在房价下行或者增速放缓的市场情形下，开发商为了刺激成交量而祭出的大招，和售后返租怕是有异曲同工之妙。

会计上的处理认为，如果销售合同中明确了回购日期，到期后必须由卖方回购，同时还约定了利率，就可以认定为融资性售后回购业务；如果销售合同没有约定具体回购日期，或回购仅是备选条件之一，或没有约定利率，或按市场价格回购的，就可以认定为促销性售后回购业务。促销性售后回购业务按正常的销售业务进行财税处理。

具体对于售后回购的会计处理，应当根据2017年修改的《企业会计准则第14号——收入》第三十八条规定进行处理：

对于售后回购交易，企业应当区分下列两种情形分别进行会计处理：
（一）企业因存在与客户的远期安排而负有回购义务或企业享有回购权利的，表明客户在销售时点并未取得相关商品控制权，企业应当作为租赁交易或融资交易进行相应的会计处理。其中，回购价格低于原售价的，应当视为租赁交易，按照《企业会计准则第21号——租赁》的相关规定进行会计处理；回购价格17不低于原售价的，应当视为融资交易，在收到客户款项时确认金融负债，并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。企业到期未行使回购权利的，应当在该回购权利到期时终止确认金融负债，同时确认收入。
（二）企业负有应客户要求回购商品义务的，应当在合同开始日评估客户是否具有行使该要求权的重大经济动因。客户具有行使该要求权重大经济动因的，企业应当将售后回购作为租赁交易或融资交易，按照本条（一）规定进行会计处理；否则，企业应当将其作为附有销售退回条款的销售交易，按照本准则第三十二条规定进行会计处理。售后回购，是指企业销售商品的同时承诺或有权选择日后再将该商品（包括相同或几乎相同的商品，或以该商品作为组成部分的商品）购回的销售方式。

刍荛之见。以上。