契税的征收场景有哪些

契税作为不动产交易中的核心税种，其征收范围覆盖土地使用权出让、转让及房屋买卖、赠与等权属转移行为。根据《中华人民共和国契税法》及地方实施细则，契税的征收场景可划分为法定征收情形、优惠减免情形及特殊实务场景三大类。

一、契税的法定征收情形

契税的法定征收基于“权属承受”原则，即不动产权利发生转移时，承受方需缴纳契税。

1.土地使用权出让：政府将国有土地使用权出让给企业或个人时，受让方需按成交价缴纳契税。例如，某房地产企业以5亿元竞得市区商住用地，需按当地3%税率缴纳1500万元契税。

2.土地使用权转让：包括出售、赠与、互换及作价投资、抵债等非货币交易。如某企业将工业用地作价入股新公司，入股方需按土地评估价值缴纳契税。

3.房屋买卖与赠与：无论是商品房交易还是亲属间的房产赠与，受让方均需缴纳契税。例如，父母将住房赠与子女，子女需按房屋评估价缴纳契税。

4.共有产权变动：共有房产份额变化或新增共有人时，新增份额方需缴纳契税。如夫妻婚前各自持有房产，婚后将其中一套变更为共同共有，需按新增份额缴纳契税。

二、契税的优惠减免情形

为支持居民合理住房需求，契税法及配套政策设置了多档优惠：

1.首套住房优惠：对个人购买家庭唯一住房，90平方米及以下减按1%税率，90平方米以上减按1.5%税率。例如，北京购房者购买120平方米首套房，总价800万元，需缴纳契税12万元。

2.二套住房差异政策：除北上广深外，对购买家庭第二套改善性住房，90平方米及以下减按1%税率，90平方米以上减按2%税率。例如，上海二套房统一按3%税率征收。

3.特殊群体免税：包括国家机关办公用房、非营利性学校教学用房、夫妻婚姻存续期间房产更名等情形。例如，某高校扩建校区取得土地使用权，可免征契税。

4.拆迁补偿免税：成交价格未超过拆迁补偿款的部分免征契税。如拆迁户以补偿款购买新房，超出部分才需缴税。

三、契税缴纳的特殊场景

1.计税价格核定：若合同价明显偏低且无正当理由，税务机关将按市场价核定计税依据。例如，某二手房交易合同价200万元，但评估价300万元，税务机关将按300万元计征契税。

2.退税机制：未完成权属登记前合同撤销的，可申请退还已缴契税。如购房者支付定金后违约，在未办证前可申请退税。

3.法拍房计税：买方需按拍卖成交价全额缴纳契税，不享受优惠。例如，某法拍房成交价500万元，买方需按3%税率缴纳15万元契税。

4.跨境交易特殊规则：外国驻华使馆承受土地房屋用于办公的，可免征契税。但商业用途房产仍需缴税。