1.做好责任盘维护。每套房源在网上都会有客源热度、房源维护、价格竞争、业主意愿、租住体验等五项评分,做好这五项评分,房源就容易被系统推荐给客户,从而提高签约率。
2. 基础流程熟练掌握并坚持长期主义。23秒响应、录客、录带看、一套流程下来,坚持做,客户量会越来越多,慢慢就形成了一个正循环。
3. 给客户留下好的第一印象。首次带客户时,需注意个人形象与待客真诚,做好这两点赢得客户的信任,后期有转介绍时,客户首先就会想起你。
一定要诚信。
1、合同是基础。租赁是一种民事法律关系,在房屋租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。2、备案要前置。备案登记是房屋租赁各项工作的前置性工作,没有备案登记,一切无从谈起。实行备案登记也是出租房进入房屋租赁市场的准入制度,它绝不是简单的登记和收费,而是对出租房屋的主体资格审查,对不符合法规和政策的房屋不予登记。对进入租赁市场的房屋进行信息录入和数据统计。3、内容要准确。房屋租赁合同中,出租方和承租方双方就出租面积、租金的标准、租金给付的方式,要作详尽的约定,这是备案登记、对征收房产税款的重要凭据,所以要求备案登记审查中要尤为注意查验、识别。4、范围要覆盖。目前我市租赁管理的过程中,实施租赁房屋租赁备案,已经成了租赁管理的核心环节。登记备案制度的改革使过去的被动管理变成了主动管理。在理论上,要求完全覆盖到辖区内所有房屋存量市场和房屋租赁市场。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。
房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。
承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。
租期届满后,原承租人优先继租。
承租人的义务正当使用承租的房屋,按合同规定交付租金,在租期届满时将原房完好返还出租人。
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。
从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。
还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
出租人的权利是监督合理使用房屋,按合同收取租金,在租期届满后收回出租的房屋。
其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用,并定期对房屋及设施进行检查、维修,保证承租人使用。