一种提升大型商业物业商业价值的设计与建设方法[0002]目前，在商业房地产开发领域，大型商业综合体采用“盒子式”的设计方式，这种设计及建造方式，受消费者消费习惯影响，越是高层部分商业使用价值越低，严重制约大型商业物业综合收益。
[0003]将大型商业综合体顶部一层或多层建筑设计成以走道形式分割成多排建筑或多个单体建筑的建筑形态，并且走道直接对天空开放或可直接对天空开放(以不影响容积率计算为宜，即走道部分不计算建筑面积)，并可以在大型综合体外侧设置直达被分割成的多排或单体建筑部分的扶梯、步梯、垂直梯等直达通道，形成双首层概念建筑。[0004]通过该设计使“大型商业综合体”顶部建筑具备“开放商业街”功能，实现设计形式与功能上的突破。并且达到以下实用性功能:[0005]首先，由于走道对天空开放或可直接对天空开放，走道不计算建筑面积，有效提升整体建筑使用率。区别于传统的在同一“盒子式”商业建筑内布置的室内商业街，走道顶部有盖板，走道要计算建筑面积。此为与现有技术主要区别及实用价值之一。[0006]其次，由于走道对天空开放，并且在大型综合体外侧设置直达上部部分的扶梯、步梯、垂直梯等直达通道，使每个商铺都是对外独立开放的，达到“室外”商街独立营业效果，带来以下其它实用性使用价值:首先，解决传统“盒子式”整体商业内规划的室内商街，每个商铺都处于室内，商铺受制于商场统一营业条件影响(比如经营时间、经营内容、经营档次及经营管理等)，无法达到独立营业的问题；其次是，也解决了在同一商业建筑中部分物业出售，对持有部分经营品质的影响的问题，传统“盒子式”整体商业内商铺出售容易影响整体商业品质，降低物业商业价值，而本设计，使得顶部类商业街部分物业相对于下部分商业物业是独立开放的，可以出售而不影响整体商业品质，起到快速回款与商业整体品质、价值等多层利益兼顾。[0007]另外，通过该技术设计使普通的综合体商业建筑，集合两种完全不同的购物体验系统“盒子式传统商业物业”+“开放商业街”，给消费者带来完全不同的消费体验，使综合体建筑从上层商街部分实现体验感分离，经营形式分离；尤其是在大型综合体外侧设置直达开放商业街部分的扶梯、步梯、垂直梯等直达通道，使得开放商业街部分可无障碍通达，“体验感”、“通达感”及“开放感”的多层次首层特征，使得开放商业街部分起始层真正达到一个新首层概念，大幅提升综合体商业的上部价值及综合价值。



[0008]图1分割成多排建筑形式示意图[0009]图2分割成多个单体建筑示意图
[0010]图中1.大型商业综合体传统商业物业区，2.走道，3.设在大型综合体外侧直达的扶梯、步梯、垂直梯等直达通道，4.被走道分割成的多排建筑，5.大型商业综合体传统商业物业区，6.被走道分割成的多个单体建筑，7.走道，8.设在大型综合体外侧直达的扶梯、步梯、垂直梯等直达通道。
[0011]说明书附图所附图为原理示意图，只做原理说明，不做具体设计方案使用，具体设计方案可根据设计需求另行设计。

[0012]将图1或图2中，I或5大型商业综合体传统商业物业区(该区域可以为一层或多层)以上的部分，用2或7走道分割成4或6多排建筑或多个单体建筑的建筑形态，并且4或6可以根据建筑需要进行退台等常用建筑设计手法独立设计，可以为一层或多层，但4或6无论如何设计，要保持2或7 (走道)直接对天空开放或可直接对天空开放(以不影响容积率计算为宜，即走道部分不计算建筑面积)，可以在I或5大型商业综合体传统商业物业区外侧设置3或8直达上部部分的扶梯、步梯、垂直梯等直达通道，使得4或6多排建筑或多个单体建筑达到开放商业街功能，可不受I或5空间影响无障碍通达，4或6可沿2或7 (走道)开设商铺门面，独立经营，不受I或5经营限制。